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時代周報記者 楊靜 發自上海
從堪稱世界之最的城市產業長廊，到中國首個“互聯網+科技園”、上海物聯網核心產業基地等，沿著一條串聯起上海、杭州和嘉興等城市的G60高速公路，上海松江區正著力打造一條滬西南科技創新走廊—G60上海松江科創走廊（以下簡稱“G60科創走廊” ）。
它曾獲過殊榮。國務院頒佈的2016年供給側結構性改革先進案例中，它名列在案。它被政府高度重視，上海松江區政府將其列為發展戰略，希冀以此在松江打造一個集總部研發、高端制造、服務集成、商業商務及現代物流相輔相成的產業示范區，推動中國制造邁向中國創造的邁進。
放諸產業地產領域發展而言，這是機會的開始。起步於重慶的開發商協信集團（以下簡稱“協信” ）是其中之一。5月31日，在G60科創走廊內一名為“正泰啟迪智電港”（以下簡稱“智電港”）項目的奠基儀式上，參與這一項目的協信董事長吳旭對時代周報聲稱，他期冀該項目未來能成為樣本，輻射全中國。
更為關鍵的是，吳旭呼籲同為合作方的清華啟迪（以下簡稱“啟迪” ）以及啟迪協信，以松江為基地建立總部，加強公司在長三角的發展，“這是我們送給上海重要的一份禮物。”他說道。
兩年前的6月10日，吳旭給產業地產領域送過一份禮物。協信旗下超過60%的資產和啟迪的資產重新組合，成立瞭定位於負責投資和運營科技產業園區—啟迪協信。但信息的不透明，讓外界很難對啟迪協信和協信的產業地產發展模式有清晰的印象。
事實上，產業地產是吳旭地產王國裡舉足輕重的一枚棋子。早在5年前，協信就拓展全產業鏈業務的產業地產發展。現在，啟迪協信是承載產業地產發展的重要平臺。成立兩年，“智電港”項目是啟迪協信在上海的第一個項目，背後亦牽扯著其與啟迪以及另一重要合作方正泰集團（以下簡稱“正泰” ）之間的諸多聯系。
存量工業土地的新生
“智電港”的誕生得益於上海松江產業轉型發展大背景下對存量土地的盤活。該項目亦是上海松江首個結餘土地創新發展、轉型升級示范園區。
G60科創走廊發展迫在眉睫，解決土地供給的短板問題也為題中之義。根據上海市《關於盤活存量工業用地的實施辦法》（滬府辦2016第22號文）相關規定，節餘土地可以分割轉讓給園區開發平臺。
換而言之，有限的土地資源，無疑會傾向於高端的新興產業、先進制造業、高附加值的企業。在區域內頗有名氣的正泰，就是在這一前提下得到瞭垂青。在上海松江區委書記程向民的肯定裡，正泰是光伏智電領域的領軍企業。
正泰將為“智電港”投入重本。未來，200億元將投資在該項目上。為的就是未來的“智電港”能成為智能電氣、工業自動化信息化、清潔能源與環保節能、智能制造與高端裝備、智能商業與智能傢居五大產業集群地。
“正泰也一直在想辦法將節餘的土地充分地利用起來。”按照正泰副總裁對陳成劍對時代周報記者的回憶，在上海松江區政府的牽線搭橋下，“智電港”項目迎來合作夥伴啟迪—這傢世界上單體最大的高校科技園清華科技園的開發運營者。
“2017年1月11日，正泰董事長南存輝與啟迪總裁袁桅，向上海市松江區政府就該項目進行匯報溝通，並在2個月內簽署瞭合作協議。” 陳成劍表示。啟迪協信亦在同期加入，負責日後園區的開發建設。
三方對於“智電港”的發展有瞭基本的步驟。按照時代周報記者多方的瞭解，這個總用地面積達1350畝的項目未來將分三期進行滾動開發，當中包含現有廠房的升級部分，亦有新建地塊的開發部分。這是一個五年發展大計：一期地塊計劃將於2019年3月30日開園，剩餘的兩期開園時間分別計劃於2020年12月30日和2022年6月30日。
根據設定目標：園區將規劃建設“高端智造、總部經濟、科創平臺與人文生態社區”的3+1產業園區，以“街”為核心特色，打造由科創智廊、水系脈絡、生態綠島構成的“三位一體”的科創街區。其中，正泰總部+啟迪廣場+城市產業綜合體+科創智谷+運動公園+科創之心，形成一個新型綜合產業生態園區。
三方的共贏探索
規劃已成，三方對各自的工作亦做瞭區分。
正泰啟迪(上海)科技發展有限公司，這傢由三方共同出資成立的公司被確定為項目的運作主體。來自啟迪協信的高劍青為新公司的總經理，含其在內的7人組成的管理層架構上，三位來自正泰，三位來自啟迪協信，一位同時身兼啟迪和啟迪協信的職務。
正泰和啟迪提供的是實質性的產業導入。啟迪協信則實質性地把物理空間的營造和產業的落地結合起來。
“選擇優秀的合作夥伴比選媳婦還難。”吳旭當天感慨。做產業地產，產業的導入必不可少，這也是不少產業地產開發商在實踐中的短板。協信的經驗是引入戰略方，走“1+1＞2”的路子。
啟迪的優勢在科技產業，按照袁桅的介紹，目前啟迪在科技實業、科技金融和科技園區三大方面有著強大的優勢。
此前，吳旭曾對外解釋過引入啟迪的原因：一是清華的牌子以及清華的校友資源；二是有一套成熟的科技創新型企業的孵化系統；三是融資的便利。而這一次，再嫁接瞭正泰的優勢，三方均對未來的發展充滿瞭信心。目前，“智電港”項目在產業導入上也傳來捷報。已經有10傢先導區企業簽約落戶。
對於啟迪協信而言，打造產業地產本就有著從協信方面積累的基因優勢。協信是國內較早涉足產業地產的開發商之一。其走的道路與絕大部分產業地產開發商或者運營商不同：以新型城鎮化和產業升級的方向，將商業模式定位於城市更新和第四產業運營。
協信常務副總裁曹志東在今年年初接受媒體采訪時就表示過：“我們（協信啟迪）是做產業驅動、商業驅動的綜合體。簡單來說，就是以產業項目、商業項目為主要目標，住宅反而是這些項目中的一部分配套。”
當然啟迪協信也輸出代建和運營，並不由啟迪協信持有土地的“智電港”項目就是典型的代表。至於這樣的輕資產模式，是否會成為啟迪協信未來在上海發展的主要方式，吳旭婉拒瞭時代周報記者的進一步采訪，並表示將在日後找啟迪協信方面具體的對接人做進一步的闡釋。
按照時代周報記者的梳理，盡管老板本人低調，但啟迪協信在這兩年來已經有瞭長足的進步。彼時成立之際，啟迪協信就喊出過圍繞“科技城投資開發”與“產業運營服務”，在五年內打造市值千億，銷售千億的“雙千億”上市平臺，並努力做全球第一的科技園開發商。
現在，啟迪協信已經在20個城市有瞭佈局，在建40多個項目，開發面積有上千萬平方米。在北京、青島、深圳、上海、天津、重慶、蘇州、寧波等地以及海外市場，打造瞭青島科技園、深圳科技園、天津科技園、馬來西亞吉隆坡眾創工社創新中心等項目。
另據時代周報記者多方瞭解，目前啟迪協信已經形成瞭四大戰略產品線：一是產業新城、科技高地為主線打造區域創新中心的科技城；二是以總部集聚、產住商復合，城市中央智力區的科技園；三是眾創空間、共享辦公、城市創新創業基地的科技谷；四是產業集聚、特色發展、生產生活生態區的科技小鎮。
啟迪協信的發展也得到瞭啟迪方面的認同。目前啟迪協信成為瞭啟迪控股推行大子集團模式中的直屬企業，也是科技城、科技產業和科技金融“三合一”模式的直接踐行者，亦是清華大學在全國15個創新產業基地的投資和運營者。
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